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我养霸总们那些年_155

  木逢春也不兜圈子,先是代替母亲感谢东家照顾,而后就问起:“何总,我常听母亲提您对房地产的事情也很了解,我这里有些疑难想请教,不知您是否愿意指点一二。”
  童彤不可能一上来就问木逢春工作的事,万一人家发展的一帆风顺,他阻了人家前程多不好呢,既然木逢春是有求而来,他姑且先听听:“你说说看,房地产的事我也是门外汉。”
  “我现在一家地产公司营销策划部,刚入职没多久,整个部门里就我经验少学历低。好不容易争取到了一个机会,跟着经理参与在北四环那边新项目营销策划的事情。地块已经拿到了,设计部那边让营销部提定位意见。领导将活都摊派开来,我也想借机表现一下。”木逢春认真叙述道,“可我毕竟不是帝都本地人,说实话肯定还不如我母亲接触过的有钱人多,未来我们那个项目卖给谁,我有了初步想法,却不知道是不是真的可行。才来问问您,若是按照我描述的那么去定位,您看看会否有销路。”
  童彤正好要买房子,奥运片区那边也是考虑范围,不免来了兴致,问道:“你们那项目不保密吧,你有没有带啥材料电子版的,我这里有电脑,你深入说说。”
  若是还在拿地阶段,项目信息肯定不便外传。现在地块已经收入囊中,在策划阶段市调的时候也都散出去了一波消息,当然不怕给何总看。
  木逢春有备而来,拿出U盘接入这边的电脑,打开文件夹却并不是零散的材料,而是认真整理汇总,充分准备的营销策划案PPT汇报文件。不仅包括了项目基础信息,还有周边市场及竞品项目调研详细数据。这些市调数据,一看就是花了大量时间精力才能得到的一手数据,相当有价值。
  这个木逢春果然有一套,来请教问题之前都已经做好了全面的准备工作。
  “这地块离奥运场馆和规划中的森林公园不算远,2~3站地吧。那片区域算是四环外居住氛围相当成熟的地方了,地皮虽然买的贵,但是那地方住宅根本不愁卖。领导让我们每个人都提定位和策划案,其实最关键就是想看看我们觉得那地方能卖多少钱一平米。我也学着自己做了一个,下周就要向领导汇报,我心里实在没底。”
  关于地产项目的定位和策划报告,上辈子童彤就见过许多,这辈子帮着段总做项目更专业的咨询机构出的高大上报告也不陌生。不用木逢春讲解,童彤自己已经迅速浏览了一遍。
  这份报告基础数据扎实,定位分析条理清晰有理有据,最终导出来的结论也似乎看起来很合理。在周边竞品平均单价6000元左右的情况下,木逢春认为等项目开建拿到预售之后定价在9000元每平米,销售速度和收益都不会差。
  不过童彤上辈子恰好知道这个项目,依稀记得开盘售价就将近4万元每平米,正赶上房价大涨那一波,而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是,那项目2.5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命,又不是别墅区,又不在市中心,四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的,谁又敢太激进的翻倍报价呢?
  事实上,当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了,何止翻倍的增长。
  木逢春见何总一直不说话,忐忑道:“何总,是不是我这PPT做的不成样子,毕竟我第一次独自完成这种推导,要不我再给您简单讲讲思路?”
  “不用了,我都能看懂,你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”
  “是不是太高了?一下子比竞品提高2千元,我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。
  童彤摇头:“我总感觉房价还会涨,你这个项目现在开始规划设计,起码一年以后才能拿到预售证,再推广入市,前后差不多两年,市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里,最好能加上近期挂盘的地块信息,看看楼板价。别以为你们买地贵,将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地,产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好,不能卖亏了。”
  “那您说售价该定多少好呢?”木逢春虚心请教。
  童彤伸出三根手指。
  木逢春咬牙:“您是说再加三千,卖到一万二?周边可还没有那么贵的高层住宅呢,快赶上别墅的价格了。”

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